房地产合作开发产生矛盾，合作开发协议如何才能清算和解除？

副标题：芜湖陵阳花园项目：一审成功免除对方主张700余万的合伙开发债务

律所案号：2019晟川民事0302号  法院案号：2020皖0102民初10462号

原告：安徽某某置业公司

被告：合肥某能源公司

被告：许某

我方代理：被告许某（被告）   办案人：朱升禹

案件结果：全额驳回原告对被告700余万的诉讼请求

一、案情简介

2007年合肥某能源公司与安徽某矿置业公司（化名）签订了一份《联合开发协议》，协议就南陵县陵阳花园老城区改造项目约定双方共同开发。实际上该项目自2005年就已经启动，但是由于开发难度较大，先前的投资方陆续撤资。因此双方又约定分别出资200万元和315元，出资股份占比为39：61，利润分配也按照此比例，此外，双方还设立了安徽某某置业公司南陵分公司分管此项目。

2012年合肥某能源公司将合作开发的权利义务交由许某某承担并向某某置业公司发出了书面《通知》，许某某也在《通知》上注明了同意，由此关于项目开发的权利和义务由许某某一人承担。

2014年6月，许某某函告某某置业公司，表示愿意将所持有的南陵陵阳花园项目的股份转让给某某置业公司，双方约定该项目由专业的评估机构进行评估后再商议股权转让的详细事宜。安徽普天公司对项目进行评估并出具了评估报告书。

2019年1月，某某置业公司委托会计事务所对其资产和负债进行了评估，由此证明其因项目开发亏损了9128983.77元。2019年10月某某置业公司作为原告起诉许某某和合肥某能源公司。要求被告解除《联合开发协议》、返还预支利润、承担亏损以及拆迁安置过渡费700余万。

2020年3月瑶海区人民法院裁定将本案移送南陵县法院审理，兴城能源不服要求在本地受理，2020年5月合肥市中院维持原裁定。2020年8月，芜湖中院以瑶海法院有管辖权报请安徽省高院指定瑶海区法院管辖。2020年8月，安徽省高院认为本案只是涉及项目的利润亏损问题，不属于不动产纠纷，指定合肥市瑶海区人民法院审理。

2020年10月，瑶海区人民法院判决驳回原告的全部诉讼请求。

二、争议焦点

本案的争议焦点为民事案由的确定，以及双方的权利义务是否已经终止。原告主张原被告之间是以《联合开发协议》为基础的合作开发房地产合同纠纷，且双方至今未解除合作关系。被告主张原被告之间实质上为合伙关系，被告已经完成了退伙时的相关事宜，不再承担项目上的任何责任。

三、律师意见

（一）原告的诉请超过诉讼时效，两被告分别是在2012年和2014年退出，原告在2019年提出诉讼，早已超过诉讼时效。

（二）原告与被告合肥某能源公司属于联合开发，双方早在2012年12月31日就已经对《联合开发协议》进行了解除。

（三）在法律关系上，合肥某能源公司退出后原告与许某某之间的法律关系应为股东之间的合伙关系，并非属于房地产联合开发纠纷的审查范围，不应在本案中审查。

（四）许某某和原告之间属于股权纠纷，且双方的股权转让意思已经于2014年7月14日完成，双方对此都具有真实的意思表示。在许某某书面通知原告关于中止合作关系的《函》，此后原告启动了资产评估来看，原告与许某某之间的股东关系已经终止了。

（五）从被告提供了两份评估报告来看，在许某某退出股份时，并不存在亏损问题，也不存在相应款项的返还问题。

四、裁审观点

因为原告与被告在项目开发上设立了安徽某某置业公司南陵分公司，故原告与被告之间属于商事合伙关系。依照相关的法律的规定，合伙人退伙的，其他合伙人应当与该退伙人按照退伙时合伙企业财产状况进行结算，退还退伙人财产份额。许某某虽主张其在2014年与某某置业公司进行了结算，但是双方实际上并未结算，因此许某某所主张的其已经退伙的事实不予支持。同时双方合伙开发的项目原告没有举证该项目的现状，原告此时要求解除《联合开发协议》，不符合合同事务结算的条件。原告所提供的审计报告并非在合伙事务全部终结时所进行的审计，故该审计报告不能作为清算的依据。

五、裁判结果

法院最终认为原告与被告之间关系属于商事合伙关系，双方之间的纠纷属于合伙纠纷。2014年双方没有完成清算，许某某并未实质退伙。原告主张解除《联合开发协议》退伙不符合合伙清算条件，原告提供的审计报告不能作为合伙清算的依据。

因此，法院判决驳回原告的全部诉讼请求。